Crédit Immobilier: La baisse des taux pourrait limiter la timide baisse des prix

Les taux baissent, c’est la bonne nouvelle de l’année 2024. Toutefois, cette baisse devrait rééquilibrer le marché et mettre fin à la chute des prix.

Le mouvement de baisse des prix est à l’œuvre. Toutefois, le recul des prix en 2023 a été plus que timide: les prix dans l’ancien ont accusé une baisse de 3,4% en 2023 pour les appartements, et de 1,7% pour les maisons. «On avait tous parié sur une baisse des prix plus marquée qu’elle ne l’est en réalité, on s’est fourvoyé. Pour 2024, il faut que les prix baissent», confiait Charles Marinakis.

Il ne faut cependant pas espérer une baisse drastique des prix. C’est la baisse des taux qui devrait contenir la baisse des prix, selon le courtier en crédit immobilier Pretto. «La baisse des prix engagée va se poursuivre mais elle pourrait être de courte durée», annonce Pierre Chapon, le président de Pretto qui prédit une baisse des taux de l’ordre de 1 à 1,5 point dans la deuxième partie de l’année 2024. Selon les derniers chiffres de l’Observatoire Crédit Logement/CSA, les taux d’intérêt moyens des prêts immobiliers sont passés de 1,19% en novembre 2020, à 4,22% en novembre dernier. Ils pourraient donc amorcer une baisse bienvenue pour les ménages.

Une résilience des prix

Cette baisse des taux aurait toutefois une contrepartie: une baisse des prix beaucoup moins marquée que prévu. «Un nouvel équilibre va se dessiner en 2024 entre la capacité d’achat des ménages et le prix de vente», poursuit Pierre Chapon. Prenons l’exemple d’un couple qui gagne 3000 euros nets par mois. Avant la hausse des taux, il a une capacité d’emprunt sur 25 ans de 265.000 euros pour des taux à 1%. Aujourd’hui sa capacité d’emprunt a chuté de 30%. Elle est de 185.000 euros pour un taux à 4,5 %.

En 2024, la capacité d’emprunt du couple devrait progresser avec une hausse des salaires due à l’inflation (de l’ordre de 5% par an, donc de 10% sur deux ans, selon Pretto). Bémol à apporter à la projection de Pretto, la hausse des salaires pour faire face à l’inflation ne concerne pas toutes les professions. La baisse des taux de 1 à 1,5 point va aussi amplifier le pouvoir d’achat du ménage qui verra désormais sa capacité d’achat grimper à 230.000 euros voire 240.000 euros. «Pour que le vendeur et l’acheteur se rejoignent, il suffit d’une baisse des prix de 10 % en deux ans (de mi-2022 à mi-2024)», analyse Pierre Chapon qui assure que la baisse des taux et la hausse des salaires devraient marquer la fin d’un cycle baissier, puisqu’elles vont resolvabiliser les ménages. L’écart entre les budgets d’achat revus à la hausse et les prix ne serait plus que de 10 à 13%, limitant à cette ampleur la baisse des prix potentielle sur 2 ans.

«Une baisse des prix de 30% est une vue de l’esprit» lance Pierre Chapon, un brin moqueur. La résilience des prix est forte selon lui. «Les acheteurs consentaient à des prix élevés quand les taux étaient bas», rappelle-t-il. Lorsque le coût du crédit a flambé, à l’inverse, les vendeurs ont dû faire un effort sur le prix pour que la transaction puisse se faire. La baisse des taux implique donc un rééquilibrage du marché. Un point de vue nuancé par Cécile Roquelaure, directrice des études chez Empruntis, un autre courtier en crédit immobilier, qui estime que l’on ne peut pas généraliser cette explication à l’ensemble de la France. Chaque territoire à sa particularité: «la baisse des taux, si elle s’amplifiait, pourrait, dans certains secteurs, limiter la baisse des prix. Ce sont des secteurs où la demande reste encore forte. Je pense par exemple à la région Provence-Alpes-Côte d’Azur. Je n’en ferai pas une généralité tout simplement car la baisse des prix n’est pas du tout homogène et que la baisse des taux devrait être significative pour avoir un impact sur la demande».