Immobilier locatif: ce qu’il faut savoir pour investir en loi Pinel en 2023

Le Pinel classique s’éteint doucement

Le destin du dispositif Pinel classique est scellé par la baisse progressive en 2023 puis 2024 des avantages fiscaux qui lui sont liés :

•  Pour un engagement de 6 ans : la réduction fiscale jusqu’en 2022 était de 12%, elle passe à 10,5% en 2023 puis 9% en 2024.
•  Pour un engagement de 9 ans : la réduction fiscale jusqu’en 2022 était de 18%, elle passe à 15% en 2023 puis 12% en 2024.
•  Pour un engagement de 12 ans : la réduction fiscale jusqu’en 2022 était de 121%, elle passe à 17,5% en 2023 puis 14% en 2024.

L’année 2022 était donc la dernière pour bénéficier du Pinel à taux plein avant qu’il ne s’éteigne tout à fait en 2025 au profit du « Pinel + ».

Notez toutefois que ces baisses successives en 2023 et 2024 ne sont pas appliquées aux biens suivants :

•  Les logements verts dont la performance énergétique élevée
•  Les investissements réalisés dans les quartiers prioritaires d’une ville.

Bon à savoir : L’avantage fiscal dépend de la date de l’investissement, il est ensuite acquis pour la durée de l’engagement (à condition bien sûr de respecter les conditions d’engagement jusqu’au bout).

Le Pinel + monte en puissance

En 2023 et 2024, deux dispositifs Pinel se côtoient donc tout en étant porteurs de conditions d’accès et d’avantages fiscaux différents, le Pinel classique ayant vocation à s’éteindre tandis que le Pinel + (aussi appelé « Pinel Plus » « Super Pinel ») prendra son relais auprès des investisseurs.

Là où les souscripteurs d’un Pinel classique voient leurs avantages fiscaux diminués, le dispositif Pinel + permet de conserver les taux d’origine, à savoir 12% pour 6 ans d’engagement, 18% pour 9 ans d’engagement et 21% pour 12 ans d’engagement.

Les conditions principales pour accéder au Pinel + sont les mêmes que pour le Pinel classique :

•  Le logement doit être situé dans un bâtiment d’habitation collectif.
•  Un plafonnement du loyer et des revenus du locataire doit être appliqué.
•  Le logement doit être construit dans une zone présentant un déséquilibre entre l’offre et la demande.
•  Le propriétaire doit se soumettre à une durée initiale de location de 6 ou 9 ans, pouvant être prorogé jusqu’à 12 ans, avec un avantage fiscal croissant.

Toutefois, le bien immobilier concerné doit en plus respecter certaines exigences notamment environnementales : soit être situé dans un Quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV) dont la liste est consultable auprès de l’Agence nationale de la cohésion des territoires. soit respecter un certain nombre de critères d’exigence en matière de performance énergétique, d’usage et de confort:

•  Sur le plan énergétique : être conforme aux seuils renforcés définis par la Règlementation environnementale RE 2020 (qui entrera par ailleurs en vigueur en 2025)
•  Présenter un niveau de qualité d’usage et de confort tel que défini par décret, à savoir : Une surface habitable minimale de 28 m² pour un T1, de 45 m² pour un T2, de 62 m² pour un T3, de 79 m² pour un T4, ou de 96 m² pour un T5. Avoir des espaces extérieurs privatifs d’une surface minimale de 3 m² pour un T1 ou un T2, de 5 m² pour un T3, de 7 m² pour un T4, ou de 9 m² pour un T5. Enfin, avoir deux orientations différentes pour les logements de T3 et plus.

Bon à savoir : les logements acquis ou construits à partir de 2024 devront être notés classe A par leur DPE.